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二线城市系列 | 长沙:一个被调控所“束缚”的价值洼地

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2019-09-18 07: 45: 03梅金龙

本文共有3,363个单词,阅读大约需要11分钟。

01

市场概述:当前市场整合趋势略有上升,该地区没有升温和不平衡,土地大王面临压力

纵观长沙过去十年的商品房交易规模,除了2016年的大交易量2000万平方米外,其他年份基本保持了15-16百万平方米的成交量,整体市场容量不如武汉和郑州。

在过去两年中,长沙房地产市场的合并波动一直保持小幅上升趋势。

2018年上半年,整体交易仍然良好,市场供不应求。随着“ 625新政”的升级,对房地产的一些改善和需求被“重新发明”,市场开始缓慢下降。

直到2019年上半年才有小幅回升。下半年,随着二线城市的热度下降,买家的观望态度增强,市场开始恢复理性。

从1月至8月的交易结构来看,王城区,雨花区和岳麓区是交易的主要支撑,占15%以上。尽管长沙县星沙板块的市场相对独立,但交易比例仍高达13%。热量明显。

该地区单一项目的“冷热不均”,主要受“一盘一价”限价政策的影响。具有成本效益的项目“很难找到房子”。相应地,土地国王项目的拆除令人担忧。

以雨花区阳光城山东湾为例,因为在教育,公园,商业区,交通等资源上几乎没有“短板”,且价格低于限价,因此表现为“浮动”。红色”。在八月,开闭率可以维持在90%以上。

相比之下,附近的旺旺项目底价为每平方米8858元,而在平均成交价元/平方米的情况下,合理的选择是不合理的。

02

监管政策:高度的政策敏感性,2018年最严格的监管,现在没有放松的迹象

长沙在2018年一直在进行监管。目前,这是二线城市中最严格的法规,仍然没有放松的迹象,主要表现在以下几个方面:

一是严格的“限价”,从土地价格到价格的严格控制层:中土出手采取“融合+动摇”模式。

同时,完善了限价房的价格监控流程,成本定价法控制了空白价格,基本体现了“一盘一价”,如长沙梅溪湖板块的建设,以及高端空白限价为9970元/平方。 M,高铁新城板块阳光城山东湾,毛坯的限价为8500元/平方米。

根据2018年3月颁布的“全面整修”新政策(五区70%,长城县,浏阳和宁乡区30%,望城区),“限价招标”的“保证住房价格”最高上限应不超过2500元/平方米。

二是在加强户籍管理的同时,加强限购政策。

严格的户籍政策和安置条件,实行“一房一户”,租房定居,工作定居,投资和产业安置等,必须提供就业证,并继续缴纳12个月个人收入城市的税收(或社会保险),购买条件与定居条件分开,并规定搬出城市(退休和返回家园除外)的家庭将在城市定居一年并工作稳定在城市中,或在城市中支付24个月的个人所得税(或社会)。保险),在限制购买区域购买1套商品房。

在本市就业稳定且没有住房的非本地家庭,应缴纳24个月的个人所得税(或社会保险),并在限制购买区域内购买一套商品房。

此外,政府还实行差别化的住房公积金贷款政策,即支付职工在限购区购买商品房申请住房公积金贷款,贷款额与存款额严格挂钩,购买第二套房子的第一笔付款的比例不低。在60%。

第三,严禁炒作和纠正各种房地产乱象。

一方面,它阻止了各种房地产开发。对依赖成年子女,在学校集体户口定居并离婚购房的父母实行严格的限制。

此外,公司在限制购买区域中止了商品房的购买,并且已购买的商品房必须在转移前五年内获得不动产证书。

另一方面,它打击了开发商出售惜售的行为。如果在建物业达到预售条件,则必须在30天内处理预售许可证;如果已经处理了价格,则必须在20天内处理预售许可证;如果已经处理了预售许可证,则必须在10天内一次出售。

同时,我们将坚决加大对不愿销售商品的企业的查处力度。如果情况严重,影响严重,将全部纳入“黑名单”管理,中止其程序(包括集团公司,母公司),并参与长沙土地招标。

03

价格梯度:核心五区价格均超过10,000,部分地区“限价”价差达到5,000元/平方米

从长沙过去十年的房价变化来看,总体形势持续稳定增长。

2017年之前,房价为5000-6000元/平方米,2017年跃升至7934元/平方米。 2018年,最高纪录达到9000元/平方米。 2019年,随着“ 625新政”的持续发酵,房价小幅调整回8909元/平方米。

在区域方面,核心五区开富区,岳麓区,天心区,雨花区,芙蓉区均破发价格,望城区,长沙县第二,房屋价格在6000-7000元/平方米不等,宁乡和浏阳的周边只有5500-5500元/平方米。

但是,从内部区域的角度来看,该项目的平均价格是根据成本批准的,结果是“一盘一价”。同一地区不同地区不同项目的价格较大,存在较大的价格梯度。

以雨花区为例,宝利中航城原石的均价为8100元/平方米,精装的万科金麦田也为2400元/平方米。平均销售价格为元/平方米,消除了精装和粗糙的价格差异。达到了5000元/平方米。

04

客户偏爱:“两极分化”很严重,只需要具有成本效益,提高对大面积的偏爱,公寓产品很受欢迎

受监管升级的影响,长沙的客户群今年表现出“两级差异”:

一方面,刚性需求稳步释放,“限价”导致同一地区不同项目的价格梯度很大。这只是一个具有成本效益的项目,地理位置优越,房价适中;

另一方面,支持改进需求。地王项目最适合140平方米或更大的大型单元。中天星耀市140平方米的四居室要好于140平方米的小面积。产品。

从客户的角度来看,由于待售项目数量众多,客户有较大的选择余地,这些项目主要是地域客户,而购买限制政策也抑制了郊区县和外国投资者对购房者的需求,导致今年的交易增长相对疲软。

此外,值得注意的是,由于购买限制和较高的投资回报率等因素,长沙的公寓产品也受到买家的青睐。所售公寓的价格通常高于待售房屋的价格。例如,优秀的河岸就是一个例子。元/平方米,公寓毛坯均价预计将达到元/平方米。

05

土地市场:经过三年的“破解期”,土地市场价格和价格将上涨,下半年住房企业的投资态度将更加有利。

长沙土地2015-2017年的营业额一直处于较低水平。直到2018年,该市迎来了全面的“复苏”,交易量翻了一番,达到1570万平方米。 2019年9月的交易量几乎与去年相同。

从地价变化的角度来看,地价从2015年至今跃升,从1149元/平方米上涨到3286元/平方米,增长了185%。

2018年,房地产开发商增加土地的意愿主要是由于长沙市政府“土地价格控制和价格控制”的控制。基本上,采用了“融合与摇动”模式,住房企业也积极参与了争取运气的精神。

在土地销售的高峰期,2019年上半年,参与公司的数量达到17-20家。随着最近土地供应的放缓和资金的紧缩,诸如“双限土地”之类的严酷条件已不可能放松。态度也在加剧。在不久的将来,只有7到8项房屋拍卖,其中大多数主要是具有国有背景的领先企业。

06

住房企业之间的竞争:“外僧会背诵经文”,万科和龙湖享有良好的声誉,当地的长期融资和价格优势显着

目前,长沙市场房屋企业的竞争格局基本上是“百花齐放,百家争鸣”。

总部,碧桂园,恒大,万科,保利,格陵兰,龙湖,阳光城,美的,中建美和等都已落户。当地人对品牌住房企业的认可度较高。万科和龙湖在长沙深耕多年。好口碑。

龙湖山庄的销售处于领先地位,当地的装修集团更受青睐,多样化的征地方式使其成为更多的待售商品,商品价值丰富。

值得关注的本地住房企业属于本地房地产企业长沙房地产开发有限公司(以下简称“长屋”)。一方面,作为国有企业,融资优势显着,融资成本可基本压缩到3%-4%。就良好的政企关系而言,项目通常具有一定的价格优势。

以雨花区高铁新城段长途东旭国际为例。该项目受土地的早期价格控制,并且通常可以低价运行。毛坯的平均销售价格为9700元/平方米,这使它成为一条街。新城区五月广场的销售(精装价格-元/平方米)惨淡。

07

趋势预测

作为长江中下游的核心二线城市之一,长沙不及武汉,成都和重庆。

有传言说长沙人不喜欢买房。确实,这有点脱离上下文。在2016年和2017年房价“恐慌”上升的情况下,仍然存在大量的自住和投资需求释放。只有在长沙受政策限制后,涨幅才基本趋于平缓,因此观望情绪更加强烈。

总体而言,我们认为长沙的房价在二线城市仍然相对较低。从长远来看,仍有发展空间。

当然,由于购买限制和价格限制等因素,长沙市场仍然存在一定的风险和问题。

一方面,该地区的内部价格体系相对“混乱”。在雨花区,只有高铁新城板块,项目之间的价格差才能达到4000-5000元/平方米,这也导致2016-2017年的地王项目不好。

另一方面,监管无处不在,从土地价格到价格再到精装修的严格控制也限制了住房企业的利润率。此外,购买限制也抑制了周边郊区对购房者和外国投资者的需求,以及总体销售压力。市场整合的波动很难在短期内缓解。

但是,就像硬币的优缺点一样,严格监管的优势在于,它为湖南三四线城市提供了一定的喘息空间,并且被迫“返家”。

从整个湖南市场的角度来看,调控可以说是稳定市场的良药。预计长沙的整体市场价格未来将保持稳定,且波动将受到政策的较大影响。一旦购买限制略微放松,市场将迎来交易量。价格迅速上涨,对于周围的三,四条线,它可能只会面临“酷”的命运。

结束

本文共有3,363个单词,阅读大约需要11分钟。

01

市场概述:当前市场整合趋势略有上升,该地区没有升温和不平衡,土地大王面临压力

纵观长沙过去十年的商品房交易规模,除了2016年的大交易量2000万平方米外,其他年份基本保持了15-16百万平方米的成交量,整体市场容量不如武汉和郑州。

在过去两年中,长沙房地产市场的合并波动一直保持小幅上升趋势。

2018年上半年,整体交易仍然良好,市场供不应求。随着“ 625新政”的升级,对房地产的一些改善和需求被“重新发明”,市场开始缓慢下降。

直到2019年上半年才略有复苏。下半年,随着二线城市热度下降,购房者观望态度增强,市场开始回归理性。

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从1-8月的成交结构来看,望城区、雨花区和岳麓区是成交的主要支撑,占比超过15%。长沙县星沙板块虽然市场相对独立,但成交比例仍高达13%。热度很明显。

区域内单个项目去单一化“冷热不均”,主要受“一盘一价”限价政策影响。这个高性价比的项目“很难找到房子”。相应地,地王项目的拆迁也令人担忧。

以山东湾、阳光城、雨花区为例,由于教育、园区、商务区、交通等资源几乎没有“短板”,且价格低于限价,因此表现为“飘红”。8月份,开盘率和收盘率可保持在90%以上。

相比之下,附近的旺旺项目的楼面价为8858元/平方米,在元/平方米的成交均价下,去不合理的地方是合理的。

02

调控政策:政策敏感性高,是2018年最严厉的调控,现在没有放松的迹象

2018年长沙市一直在持续调控。目前,这是二线城市最严厉的调控措施,目前仍没有松动的迹象,主要表现在以下几个方面:

一是严格“限价”,从地价到价格的层层严格控制:土拍采取“保险丝+震动”的模式。

同时,完善限价房价格监测流程,成本定价法控制空白价格,基本呈现“一盘一价”,如长沙建设梅溪湖板块,而高端空白限价为9970元/平方米。M、高铁新城板块阳光城山东湾,毛坯限价8500元/平方米。

根据2018年3月颁布的“全面整修”新政策(五区70%,长城县,浏阳和宁乡区30%,望城区),“限价招标”的“保证住房价格”最高上限应不超过2500元/平方米。

二是在加强户籍管理的同时,加强限购政策。

严格的户籍政策和安置条件,实行“一房一户”,租房定居,工作定居,投资和产业安置等,必须提供就业证,并继续缴纳12个月个人收入城市的税收(或社会保险),购买条件与定居条件分开,并规定搬出城市(退休和返回家园除外)的家庭将在城市定居一年并工作稳定在城市中,或在城市中支付24个月的个人所得税(或社会)。保险),在限制购买区域购买1套商品房。

在本市就业稳定且没有住房的非本地家庭,应缴纳24个月的个人所得税(或社会保险),并在限制购买区域内购买一套商品房。

此外,政府还实行差别化的住房公积金贷款政策,即支付职工在限购区购买商品房申请住房公积金贷款,贷款额与存款额严格挂钩,购买第二套房子的第一笔付款的比例不低。在60%。

第三,严禁炒作和纠正各种房地产乱象。

一方面,它阻止了各种房地产开发。对依赖成年子女,在学校集体户口定居并离婚购房的父母实行严格的限制。

此外,公司在限制购买区域中止了商品房的购买,并且已购买的商品房必须在转移前五年内获得不动产证书。

另一方面,它打击了开发商出售惜售的行为。如果在建物业达到预售条件,则必须在30天内处理预售许可证;如果已经处理了价格,则必须在20天内处理预售许可证;如果已经处理了预售许可证,则必须在10天内一次出售。

同时,我们将坚决加大对不愿销售商品的企业的查处力度。如果情况严重,影响严重,将全部纳入“黑名单”管理,中止其程序(包括集团公司,母公司),并参与长沙土地招标。

03

价格梯度:核心五区价格均超过10,000,部分地区“限价”价差达到5,000元/平方米

从长沙过去十年的房价变化来看,总体形势持续稳定增长。

2017年之前,房价为5000-6000元/平方米,2017年跃升至7934元/平方米。 2018年,最高纪录达到9000元/平方米。 2019年,随着“ 625新政”的持续发酵,房价小幅调整回8909元/平方米。

在区域方面,核心五区开富区,岳麓区,天心区,雨花区,芙蓉区均破发价格,望城区,长沙县第二,房屋价格在6000-7000元/平方米不等,宁乡和浏阳的周边只有5500-5500元/平方米。

但是,从内部区域的角度来看,该项目的平均价格是根据成本批准的,结果是“一盘一价”。同一地区不同地区不同项目的价格较大,存在较大的价格梯度。

以雨花区为例,宝利中航城原石的均价为8100元/平方米,精装的万科金麦田也为2400元/平方米。平均销售价格为元/平方米,消除了精装和粗糙的价格差异。达到了5000元/平方米。

04

客户偏爱:“两极分化”很严重,只需要具有成本效益,提高对大面积的偏爱,公寓产品很受欢迎

受监管升级的影响,长沙的客户群今年表现出“两级差异”:

一方面,刚性需求稳步释放,“限价”导致同一地区不同项目的价格梯度很大。这只是一个具有成本效益的项目,地理位置优越,房价适中;

另一方面,支持改进需求。地王项目最适合140平方米或更大的大型单元。中天星耀市140平方米的四居室要好于140平方米的小面积。产品。

从客户的角度来看,由于待售项目数量众多,客户有较大的选择余地,这些项目主要是地域客户,而购买限制政策也抑制了郊区县和外国投资者对购房者的需求,导致今年的交易增长相对疲软。

此外,值得注意的是,由于购买限制和较高的投资回报率等因素,长沙的公寓产品也受到买家的青睐。所售公寓的价格通常高于待售房屋的价格。例如,优秀的河岸就是一个例子。元/平方米,公寓毛坯均价预计将达到元/平方米。

05

土地市场:经过三年的“破解期”,土地市场价格和价格将上涨,下半年住房企业的投资态度将更加有利。

长沙土地2015-2017年的营业额一直处于较低水平。直到2018年,该市迎来了全面的“复苏”,交易量翻了一番,达到1570万平方米。 2019年9月的交易量几乎与去年相同。

从地价变化的角度来看,地价从2015年至今跃升,从1149元/平方米上涨到3286元/平方米,增长了185%。

2018年,房地产开发商增加用地的意愿主要得益于长沙市政府“控地价控物价”的调控。基本上采取了“导火索、摇号”的模式,房企也积极参与,斗志昂扬。

2019年上半年,土地销售高峰期参与公司达到17-20家。随着近期土地供应的放缓和资金的收紧,“双限用地”等苛刻条件已不可能放松。态度也在加剧。近期,国内拍卖会仅有7-8场,多数以国有背景的龙头企业为主。

06

房企之间的竞争:“外来僧侣会念经”,万科和龙湖口碑不错,本地长期融资和价格优势明显

目前长沙市场房企的竞争格局基本上是“百花齐放,百家争鸣”。

首府、碧桂园、恒大、万科、保利、绿地、龙湖、阳光城、美的、中建美和等均已落户。当地群众对品牌房企的认可度较高。万科、龙湖在长沙深耕多年。口碑不错。

龙湖别墅销售领先,本地改善型集团更受欢迎,多元化的土地征用方式使其可售项目更多,商品价值丰富。

值得关注的地方房企是长沙市房地产开发有限公司(简称“长房”)旗下的一家地方房地产企业。一方面,作为国有企业,融资优势明显,融资成本基本可以压缩到3%-4%。就优秀的政企关系而言,项目往往具有一定的价格优势。

以裕华区高铁新城段长途东旭国际为例。该项目受早期地价的控制,而且往往可以低价运行。毛坯的平均售价是9700元/平方米,这使得它成为一个街区。新城五岳广场(精装价格-元/平方米)销售惨淡。

07

趋势预测

作为长江中下游的核心二线城市之一,长沙不及武汉,成都和重庆。

有传言说长沙人不喜欢买房。确实,这有点脱离上下文。在2016年和2017年房价“恐慌”上升的情况下,仍然存在大量的自住和投资需求释放。只有在长沙受政策限制后,涨幅才基本趋于平缓,因此观望情绪更加强烈。

总体而言,我们认为长沙的房价在二线城市仍然相对较低。从长远来看,仍有发展空间。

当然,由于购买限制和价格限制等因素,长沙市场仍然存在一定的风险和问题。

一方面,该地区的内部价格体系相对“混乱”。在雨花区,只有高铁新城板块,项目之间的价格差才能达到4000-5000元/平方米,这也导致2016-2017年的地王项目不好。

另一方面,监管无处不在,从土地价格到价格再到精装修的严格控制也限制了住房企业的利润率。此外,购买限制也抑制了周边郊区对购房者和外国投资者的需求,以及总体销售压力。市场整合的波动很难在短期内缓解。

但是,就像硬币的优缺点一样,严格监管的优势在于,它为湖南三四线城市提供了一定的喘息空间,并且被迫“返家”。

从整个湖南市场的角度来看,调控可以说是稳定市场的良药。预计长沙的整体市场价格未来将保持稳定,且波动将受到政策的较大影响。一旦购买限制略微放松,市场将迎来交易量。价格迅速上涨,对于周围的三,四条线,它可能只会面临“酷”的命运。

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