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中国商业地产才刚起步 细分和差异化提供机会

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[建材网]10月27日,人民币商业地产私募股权基金高禾资本董事长苏鑫在接受上海主要财经通讯社采访时表示,中国商业地产刚刚起步。尽管业内人士担心该行业可能存在泡沫,但他认为市场仍远未达到商业需求,该行业仍存在巨大机遇。提高人民生活水平的城市化愿景将有助于增加房地产和消费行业的需求。

自从国家在2010年对房地产市场进行监管以来,由于对购房的限制,许多房地产公司已经转向商业房地产。然而,与此同时,大量商业地产空被处置或遗弃。住房和建设部政策研究中心主任秦红也公开表示,商业房地产风险很大。 对此,苏欣认为,虽然该行业的发展比过去“热”,但这仍是正常现象,尚未达到过度崩溃的压力。

苏欣以上海为例。他指出,近年来上海出现了许多酒店类型,不再局限于过去的星级酒店类别,还出现了许多新的酒店类型,如艺术酒店、文化酒店、精品酒店等。市场的商业需求仍然远远低于市场供给。 此外,他还指出,现代办公区的形式更加多样。例如,一些设计公司有更独特的办公室装饰和布局要求。因此,商业地产不像一般的住宅建筑,而且有许多细分市场,所以仍然有许多机会。

在购物中心领域,虽然零售商店近年来受到电子商务的重创,但苏欣认为餐饮行业仍有机会。例如,文化咖啡的概念和以文化概念为主的新型餐饮仍有很大的发展潜力。

苏欣强调,商业地产的资产价值主要体现在其运营能力上。与住宅相比,商业地产对运营要求较高。然而,他认为,当城市被分割时,会有机会,需求的差异也会带来强大的细分市场。对于商业房地产基金来说,关注风险和资本回报率可能更合适。

在宏观经济疲软导致资本成本相对较高、利润回报难度加大的背景下,高河资本积极探索结构性机遇 苏欣表示,高河资本目前从事三大业务,包括土地开发、资产收购和建筑经济勘探。

具体来说,土地开发协会将集中精力争夺从市场价格中打折的地块,如结合文化和工业的地块。由于预计这将为地方政府带来更多的税收和就业机会,以更低的价格获得土地将更容易。 学习外资购买资产包也是为了购买一些国有企业在快速变化的市场中准备的资产。通常,这些资产的售价会低于其价值。

在建筑经济方面,苏欣认为一线城市的核心区域已经进入存量时代。如何实现既有建筑的增值是一个巨大的商机。 他列举了高先生和他去年从一家中国公司购买的位于上海市中心的办公楼,这比购买开发用地要便宜。然而,经过装修和布局,租金水平从原来的每平方米3元提高到目前的每平方米7元。

商业地产不仅对经营能力和规划运作有较高的要求,而且严重依赖雄厚的资本实力和时间培育。 一般来说,成熟的商业房地产项目可能需要至少2-3年的培训期,但房地产基金的投资者可能更渴望短期回报。

苏欣说,国外的房地产基金也是相对长期的投资项目。例如,黑石通常采用“722”(年)模式。然而,由于中国经济发展的不确定性,过去投资者确实更喜欢较短的投资期。 然而,他表示,目前中国的商业房地产基金也开始出现分歧。保险公司等机构的投资者更倾向于持有长期投资,而个人投资者更喜欢短期投资。因此,基金产品应该根据不同的需求有不同的类型,选择偏好的主要区别在于不同的商业模式和风险偏好。

目前国内房地产基金大多是部分负债型,因为刚刚起步,但苏新滩的部分负债型基金目前并不具备房地产信托产品的优势。 虽然另少量部分链产品的结构更合理,但相对风险也更大。

然而,苏欣也指出,目前市场整体资本相对宽松。对于目前市场上丰富的投资资本而言,当不可能投资住宅建筑时,投资房地产证券、房地产信托、房地产私募股权基金和其他证券化产品成为一种可选的方式,这也为房地产企业发展多元化直接融资留下了市场/[/k0/】。

从资本的角度来看,M2近年来保持了20%以上的年均增长率,房地产行业总体上处于相对宽松的状态。然而,央行的抵押贷款已经显示出结构性变化,将会有选择性的抵押贷款。在这种情况下,小开发商的长期发展将面临困难。 苏欣提到,这不仅仅是房地产行业。目前,所有行业都面临集中变革。

另一方面,苏欣也指出,由于房地产信贷紧缩政策,2012年房地产直接融资的比例迅速上升。“关注直接融资,关注新金融业分行业的市场变化和投资需求”,未来要拓展房地产必须关注直接融资方式。

从宏观角度来看,苏欣认为,保持中国的中低增长率,如年经济增长率在7%左右,将成为常态。伴随着经济大趋势的全行业共同繁荣的时代已经一去不复返了。因此,对于行业来说,更重要的是关注未来的结构性机遇和风险。 他认为行业将会被分割,目前很难定义哪种商业模式具有优势,但只有那些根据市场情况创造“合适的”商业模式的参与者才能生存下来并变得更加强大。

新政府上台后,城市化成为社会热点 苏欣认为,这也将给行业带来机遇,但不会重复过去的粗放式发展模式。他指出,国家已经提出城市化对于提高人民的生活水平和质量更为重要。虽然没有直接规划房地产甚至商业房地产的发展,但最终用户需求的增加将有助于房地产和消费的需求,从而为该行业的发展带来机遇。